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藍海查明案例 ▍祖思慧、鐘瑞原房屋買賣合同糾紛案

來源:中國裁判文書網 admin 日期:2019.11.24 人氣:95 

廣東省深圳市中級人民法院

民 事 判 決 書

(2017)粵03民終2563號

上訴人(原審被告、反訴原告):祖思慧,女,1960年8月27日出生,臺灣居民。

委托訴訟代理人:鄭重,廣東德納律師事務所律師。

被上訴人(原審原告、反訴被告):鐘瑞原,男,漢族,1976年7月13日出生,住所地:廣東省深圳市寶安區。

被上訴人(原審原告、反訴被告):鐘旭東,男,漢族,1985年1月1日出生,住所地:江西省瑞金市。

上述兩被上訴人共同委托訴訟代理人:劉紅生,廣東深大地律師事務所律師。

原審第三人:中國銀行股份有限公司深圳羅湖支行,住所地:廣東省深圳市羅湖區寶安南路**寶麗大廈**,統一社會信用代碼:91440300892303591E。

負責人:李丹宇,系該行行長。

委托訴訟代理人:葉夢蕾,上海段和段(深圳)律師事務所律師。

委托訴訟代理人:邱國壘,上海段和段(深圳)律師事務所實習律師。

原審第三人:崔燕智,男,1951年9月1日出生,臺灣居民,

委托訴訟代理人:鄭重,廣東德納律師事務所律師。

上訴人祖思慧因與被上訴人鐘瑞原、鐘旭東、原審第三人中國銀行股份有限公司深圳羅湖支行、崔燕智房屋買賣合同糾紛一案,不服廣東省深圳市南山區人民法院(2015)深南法民三初字第1235號民事判決,向本院提起上訴。本院于2017年2月24日立案后,依法組成合議庭進行了審理。本案現已審理終結。

祖思慧上訴請求:1、撤銷一審判決第一、二、六項,并依法改判;2、維持一審判決第三項;3、解除祖思慧與鐘瑞原、鐘旭東之間的二手房買賣合同并判決鐘瑞原、鐘旭東立即騰退涉案房屋;4、鐘瑞原、鐘旭東承擔本案一審訴訟費、保全費、反訴費、二審上訴費。事實和理由:一、一審判決證據不足,適用法律錯誤。在本案的爭議焦點之一:“關于本案第三人崔燕智不知情及不同意出售涉案房產事宜”的問題上,一審法院僅憑鐘瑞原、鐘旭東與祖思慧之間的電話錄音就斷定出售涉案房產是祖思慧與其配偶崔燕智的一致意思表示,證據不足,且一審法官在該爭議焦點的舉證責任上存在重大邏輯錯誤。與此同時,一審庭審時崔燕智根據法院的通知依法出庭參加訴訟,在法官的詢問下當庭表示對于祖思慧出售房產的事情根本不知情,直至2015年12月3日鐘瑞原、鐘旭東提起訴訟之后才知情,且當庭表示不同意出售其與祖思慧婚后購買的涉案房產,否則自己對涉案房產的物權將受到很大的侵害。一審法院認為:“祖思慧及第三人崔燕智自始至終不同意出售涉案房產,未能提交證據證明,應當承擔舉證不能的法律后果?!睂τ谠搯栴}的舉證責任,應當是本案鐘瑞原、鐘旭東舉證證明崔燕智對于祖思慧出售涉案房產是知情且同意的,而不是祖思慧或崔燕智自己證明自己對于祖思慧擅自出售涉案房產是知情且同意的,即“證有不證無”原則。在崔燕智不是涉案合同當事人且在本案訴訟中明確表示不同意出賣涉案房屋的情況下,根據相關法律對共有不動產物權變動要件的規定及《最高人民法院關于適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》第九十條第一款關于舉證證明責任分配的規定,鐘瑞原、鐘旭東既訴請繼續履行合同以取得涉案共有房屋所有權,則應對其訴訟請求所依據的事實即崔燕智對涉案交易知情或同意的事實承擔舉證證明責任,而不是讓祖思慧及崔燕智舉證證明崔燕智對祖思慧擅自出售涉案房產的行為是知情且同意的。因此在該舉證責任問題上,一審法院犯了明顯的邏輯錯誤,請求二審法院予以糾正。

二、一審判決沒有查明事實。本案爭議焦點之二:“關于買方的定金支付問題”,一審法院認為:“祖思慧未能提交證據證明主賬戶變更已明確告知鐘瑞原、鐘旭東”違背了事實,同時也與祖思慧一審提交的且雙方均認可的證據相違背。(一)祖思慧在一審提交的“證據四”共有三組證據,一組是中國移動廣東公司客戶通話清單及祖思慧與鐘瑞原的短信往來記錄。證明在鐘瑞原、鐘旭東約定的支付定金及首期款將近半個月之前的2015年10月17日16時35分左右,祖思慧通過短信明確告知了鐘瑞原合同約定的賬號變更,將定金及首期款打入尾號6192的賬號。鐘瑞原、鐘旭東對該份證據沒有異議,且在其答辯狀及一審判決書中也明確顯示其認為“短信中沒有明確的開戶行和開戶名,只是一系列數字,無法轉款,且從來沒有向尾號6192的水電賬戶轉過款項,無法知曉該賬戶的真實性”。鐘瑞原、鐘旭東的該辯解恰恰證明了在2015年10月17日16時35分左右其確實收到祖思慧通過短信發送的該賬號,證明祖思慧在約定的鐘瑞原、鐘旭東付款日之前半個月就通知其變更賬戶及新的賬號;同時,其余短信截圖明確顯示了鐘瑞原知曉祖思慧尾號為“2023”及“9660”的其余兩個賬號,鐘瑞原、鐘旭東清楚地知曉祖思慧共計三個賬號。(二)祖思慧一審提交的“證據四”中第二組證據是中國銀行深圳羅湖支行營業部的存折首頁,該存折賬號為:74×××08,是該存折的主賬戶,中國銀行出具的存折賬戶與卡號對照單第一行明確顯示該主賬戶對應的銀行卡號為:60×××92。該組證據中“中國銀行深圳羅湖支行”的業務查詢單中明確顯示鐘瑞原于2014年3月19日通過其平安銀行的賬號向祖思慧尾號“9408”的主賬號即尾號“6192”的銀行卡號轉款2000元,同日及之后多次,其配偶包根香也通過自己上海浦東發展銀行的賬號向祖思慧“6192”的賬號轉過涉案房屋租金及水電費。該組證據在一審庭審時祖思慧出具了全部銀行單據原件,鐘瑞原、鐘旭東辯稱“短信中沒有明確的開戶行和開戶名,只是一系列數字,無法轉款,且從來沒有向尾號6192的水電賬戶轉過款項,無法知曉該賬戶的真實性”不攻自破。但一審法院在“關于買方的定金支付問題”上,認為“祖思慧未能提交充分證據表明已經明確告知定金賬戶變更且對方亦明確收到了該通知”顯然與事實不符,與已經過質證且有提供全部原件的證據相違背。綜上,祖思慧在鐘瑞原、鐘旭東付款日之前通知其賬戶變更,告知其將款項打入其之前已知且使用過的賬戶,已經在約定日之前充分履行了告知義務。

三、一審判決沒有對重要的證據進行證據交換,沒有將鐘瑞原、鐘旭東庭后提交的證據交給祖思慧質證,違反民事訴訟法規定。(一)關于鐘旭東有關購房資格的文件,祖思慧根本沒有對該證據予以質證,從來也沒有看到過2016年11月29日的深圳市不動產登記中心的該份證據。(二)一審庭審中鐘瑞原、鐘旭東未到庭參加訴訟,法院也沒有詢問過其代理人鐘瑞原、鐘旭東能否一次性繳納全部房款。但判決卻顯示鐘旭東提交書面聲明表示其有一次性繳納剩余房款的能力。該份證據祖思慧至今沒有收到,根本沒有質證。根據《證據規則》第四十七條規定:證據應當在法庭上出示,由當事人質證。未經質證的證據,不能作為認定案件事實的依據。根據上述規定,2016年11月29日的購房資格證明及鐘旭東的書面聲明均不能作為認定案件事實的依據予以采納。綜上,本案不符合繼續履行的條件,請求二審法院依法改判并支持祖思慧的上訴請求,以維護法律的公正及祖思慧和崔燕智的合法權益。

鐘瑞原、鐘旭東共同答辯稱,一、祖思慧稱崔燕智不知情及不同意出售涉案房產,不符合事實。二、祖思慧以崔燕智表示不知情及不同意出售涉案房產為由,要求解除《二手房買賣合同》沒有法律依據。三、一審法院認定祖思慧違約的事實清楚,證據充分。四、一審審理不存在“沒有對重要的證據進行證據交換”的情況,也不存在沒有對證據進行質證的情況。綜上,請二審法院駁回祖思慧的上訴請求,維持一審判決。

中國銀行股份有限公司深圳羅湖支行述稱,對于祖思慧與鐘瑞原、鐘旭東之間的交易沒有意見,以法院生效的判決或調解為準。

崔燕智述稱:崔燕智不知道祖思慧賣涉案房產,直到鐘瑞原、鐘旭東提起訴訟才知道。祖思慧偷偷賣房是其個人行為,如果有違約的情況,也是其個人的行為,可以起訴祖思慧。當初買房的錢都是崔燕智出的,想用來養老,崔燕智是堅決不同意賣房的。崔燕智長期在鄭州工作,不在深圳,根本不知道祖思慧跟鐘瑞原、鐘旭東簽的協議。崔燕智自始至終都不知情,鐘瑞原、鐘旭東也沒有證據證明崔燕智知情。崔燕智從未與鐘瑞原、鐘旭東通過話、見過面,崔燕智的合法權益被剝奪。鐘瑞原、鐘旭東一審提交的錄音跟文字證據不足三分之一,崔燕智不認可文字證據的真實性、合法性、關聯性,所有的證據都是鐘瑞原、鐘旭東偽造的;錄音中沒有崔燕智的聲音,不能證明崔燕智同意賣房。

鐘瑞原、鐘旭東向一審法院起訴請求:1、祖思慧繼續履行合同,配合辦理涉案房屋過戶手續并按日萬分之五支付違約金人民幣2277660元,暫計至2015年11月30日(以1428萬元為基數,從2015年1月15日起計至贖樓并解除抵押登記過戶之日止);2、祖思慧重新指定收款銀行賬號,以便鐘瑞原、鐘旭東支付定金和房款;3、本案訴訟費用全部由祖思慧承擔。

祖思慧向一審法院提出反訴請求:1、鐘瑞原、鐘旭東向祖思慧支付涉案房款合同交易價百分之二十的違約金人民幣2856000元;2、鐘瑞原、鐘旭東支付涉案房屋租金人民幣65000元(根據雙方之間的租賃合同約定月租為26000元,鐘瑞原、鐘旭東欠繳2015年9月、10月及11月15日前的租金);3、鐘瑞原、鐘旭東支付從2015年l1月15日起至判決生效為止的侵占涉案房屋賠償金,按月租金人民幣26000元計算;4.鐘瑞原、鐘旭東立即騰退房屋;5、鐘瑞原、鐘旭東承擔本案反訴費用,以上共計2921000元。

一審法院認定事實:涉案房產為深圳市南山區蛇口東角頭金世紀路半島城邦花園二期X棟XX,權利人為祖思慧(100%份額),房產證號為深房地字第**。

2014年1月14日,祖思慧(賣方)與鐘瑞原(買方)簽訂《二手房買賣合同》,約定賣方將涉案房產以1428萬元轉讓給買方。買方同意在2014年12月15日(含當日)內向賣方支付定金280萬元,第二部分房款為1148萬元,買方需辦理銀行按揭付款。買方應于2015年1月15日(含當日)前付清首期房款約壹佰伍拾萬元(小寫150萬元,不含已付定金)(首期房款等于上述第二部分房款總額減去銀行承諾貸款金額。前述房款為大概數目,買方須按銀行承諾貸款的金額多退或少補應付的首期房款,賣方應無條件配合辦理相關手續)。買方應于約定的應付首期房款之日起3日(含當日)內向銀行提交按揭貸款申請及相關材料,賣方須無條件配合提交簽署申請貸款所需的應由賣方提交簽署的資料,如按揭款項存入賬戶確認書等,雙方均不得拖延,否則視為違約。買賣雙方須于銀行出具貸款承諾書之日(若賣方需辦理贖樓手續的,則在賣方贖出房地產證原件并注銷抵押登記且銀行出具貸款承諾書之日)起當日(含當日)內簽署《深圳市二手房買賣合同》,并辦理遞件過戶手續,且遞件回執由居間方或擔保公司代為托管。賣方的房地產產權現狀為:該物業處于抵押狀態賣方委托擔保公司擔保融資贖樓。合同約定賣方不得通知欠款銀行及(或)擔保公司及(或)其他單位人員停止贖樓,否則視為根本違約。合同第十四條約定:本合同履行過程中,如因國家或地方政策調整,對本合同約定(含首期款金額、能否貸款、貸款金額、稅費等)產生影響的,買賣雙方應嚴格按國家或地方的新規定履行相應的義務,不得以此為由要求解除或拒絕履行合同,否則視為根本違約。第十六條約定:如賣方未按照本合同約定的期限履行義務,買方有權要求賣方以轉讓成交價為基數按日萬分之五支付違約金并繼續履行合同,如賣方逾期履行義務超過15日或有其他根本違約行為的,買方可解除合同并選擇要求賣方支付轉讓成交價百分之二十的違約金承擔違約責任或雙倍返還買方已支付的定金。雙方另補充約定:3、賣方于簽約當日交房予買方居住使用,買方按月租金貳萬陸仟元支付賣方租金(從2014年2月1日起算)直至2014年12月31日;4、買方支付賣方押金肆萬元整,租金于每月3日前支付至賣方指定賬號62×××60,開戶行:中國銀行深圳羅湖支行;5、買方將本合同約定的定金在約定期限內打入賣方賬戶,即視為賣方收訖,無需再行出具定金收據;7、賣方自行贖樓,保證在2014年12月15日之前完成贖樓并注銷抵押登記;8、2014年12月31日買方租期屆滿后,買方所付肆萬元押金自動轉為應付定金部分;9、修改合同第三條第1項定金支付方式為買方于2014年11月15日前支付定金50萬元,2014年12月15日前再支付定金230萬。同日,賣方祖思慧在合同補充約定下方注明:本人祖思慧收到鐘瑞原繳來柒萬元現金。鐘瑞原、鐘旭東庭后提交書面說明,該七萬元的用途為:2014年2月租金26000元、預付水電費及物業管理費4000元、押金4萬元(租期滿后轉為購房定金)。

2014年7月15日,賣方祖思慧與買方鐘瑞原簽訂《補充合同》,內容為:經雙方友好協商:于2014年1月14日雙方簽訂深圳市南山區蛇口東角頭金世紀路半島城邦花園二期X棟XX的房屋買賣合同(房地產登記號為XXXX)進行補充。原合同簽訂乙方在2014年11月15日前支付甲方第一筆定金50萬元(伍拾萬元整)延期至2015年11月15日之前,買賣合同中第二筆定金及首期款延期至2015年12月15日之前,過戶日期同步順延。租金同步延期保持原價格兩萬六千元整每月順延到過戶當日。

賣方祖思慧(甲方)與買方鐘瑞原(乙方)、新買方鐘旭東(丙方)簽訂《買房主體變更確認書》,確認三方同意在簽署深圳市二手房買賣合同及產權轉移登記時將買方姓名寫為丙方鐘旭東名下,由丙方繼續履行二手房買賣合同及相關附件補充協議等項下原買方(即乙方)未履行的義務,原乙方(即乙方)對(丙方)承擔連帶保證責任。

2015年11月4日,鐘瑞原向祖思慧尾號9660的中國銀行賬戶匯入租金2.6萬元。2015年11月5日,鐘瑞原向該賬戶匯入購房定金50萬元。以上兩筆交易顯示因祖思慧銷戶從而匯款退票。祖思慧提交了與鐘瑞原、鐘旭東之間的短信記錄,顯示2014年3月2日,祖思慧要求鐘瑞原、鐘旭東此后匯租金至尾號9660賬戶;2015年10月17日鐘瑞原、鐘旭東因匯款不成功詢問祖思慧,祖思慧表示不知情,又提供了一個尾號6192的匯款賬號。

鐘瑞原、鐘旭東提交了2015年11月及12月、2016年1月及2月涉案房屋的管理費發票、本體維修基金收款收據以及管理處的停車費刷卡憑證、發票,證明鐘瑞原、鐘旭東在涉案房屋居住。鐘瑞原、鐘旭東另提交中國移動深圳分公司通用機打發票,證明尾號為0547的手機號使用人為祖思慧。

據查,崔燕智與祖思慧系夫妻關系。

鐘瑞原、鐘旭東提交了鐘瑞原與祖思慧通話的光盤及文字記錄,通話錄音顯示,在《二手房買賣合同》簽署“一年多過去了”之后,賣方表示欲不賣涉案房產,買方稱“那時候你說什么都問你先生,你先生可以嗎,可以。是不是???”賣方回答:“是啊?!辩娙鹪?、鐘旭東表示通話錄音中賣方(女聲)即為祖思慧,買方(男聲)為鐘瑞原。祖思慧對上述錄音內容不予確認。鐘瑞原、鐘旭東在庭審中詢問祖思慧,是否就錄音的女聲是否是祖思慧的問題提起鑒定申請,祖思慧當庭表示不申請。鐘瑞原、鐘旭東于庭后向一審法院提交該鑒定申請。崔燕智表示,其妻子祖思慧在涉案房產交易時未能告知其相關事宜,崔燕智本人平時在河南鄭州居住,對涉案房屋買賣一事直至2015年12月3日才知情,隨即表示反對。

鐘瑞原、鐘旭東提交2015年12月7日深圳市不動產登記中心出具的《房屋產權信息查詢》,顯示鐘旭東在深圳名下無房。另提交鐘旭東的《深圳市社會保險歷年參保繳費明細表(個人)》,顯示其自2013年1月至2015年10月正常繳納社保,2015年11月、12月及2016年1月除醫療保險外其他社保正常繳納。鐘旭東提交書面聲明,表示其同意且具備一次性支付剩余購房款項的能力。2016年11月29日,深圳市不動產登記中心出具鐘旭東的《購房資格證明》,顯示截至該日,鐘旭東家庭具備本市住房限購區域內的住房購買資格,可購一套。

一審庭審中,鐘瑞原、鐘旭東確認自2015年9月之后其未能向祖思慧支付租金。

一審法院認為,祖思慧與鐘瑞原簽訂的《二手房買賣合同》及《補充合同》系各方當事人的真實意思表示,內容未違反法律禁止性規定,合法有效,雙方當事人均應依約誠信履行義務。祖思慧與鐘瑞原、鐘旭東又簽訂《買房主體變更確認書》,變更了原合同的權利義務主體,系各方當事人自身意思表示及權利處分,一審法院依法予以認可。

本案本訴與反訴合并審理,焦點問題有三:一是新買方鐘旭東的購房資格問題;二是買方是否如約履行支付定金的合同義務問題;三是祖思慧配偶崔燕智不同意房產出售事宜的問題。對于上述三個焦點問題,一審法院分析如下:

一、關于新買方鐘旭東的購房資格問題,應當以深圳市不動產登記中心出具鐘旭東的《購房資格證明》為準,鐘旭東家庭具備本市住房限購區域內的住房購買資格,可購一套。

二、關于買方的定金支付問題,祖思慧稱由于其多次接到詐騙電話故告知鐘瑞原、鐘旭東變更了定金支付賬戶。一審法院認為,在合同中已經書面約定了定金支付賬戶的情況下,祖思慧主張賬戶變更應當提交充分證據表明己方已經明確告知定金賬戶變更且對方亦已明確收到了該通知。但祖思慧對此未能提交證據證明,應當承擔舉證不能的法律后果。祖思慧據此主張鐘瑞原、鐘旭東未能按期支付定金及首期購房款構成根本違約無事實和法律依據,一審法院依法不予認可。

三、關于崔燕智不同意房產出售事宜的問題。在鐘瑞原、鐘旭東提交的鐘瑞原與祖思慧通話錄音中,祖思慧承認當時賣房經過其配偶崔燕智同意,且系因自身原因欲不繼續履行合同;在此情形下,鐘瑞原、鐘旭東作為買方有理由相信賣方出售涉案房產事宜系祖思慧與崔燕智夫妻雙方的一致意思表示;祖思慧及崔燕智認為崔燕智自始至終不同意出售涉案房產,未能提交證據證明,應當承擔舉證不能的法律后果。另外,在鐘瑞原、鐘旭東已經提交通話錄音記錄證明上述情況的前提下,祖思慧及崔燕智雖不同意該錄音的內容,但拒絕提起是否是祖思慧本人聲音的鑒定申請,相關法律后果亦應由其自身承擔。

綜上,本訴中祖思慧的各項抗辯理由無事實和法律依據,一審法院依法不予采信。本案系因祖思慧違反合同約定導致合同未予履行,祖思慧應當根據合同約定和法律規定承擔相應的違約責任。故對鐘瑞原、鐘旭東要求祖思慧繼續履行合同并支付遲延履行違約金的訴訟請求,一審法院依法予以支持。由于本案系祖思慧違約導致訴訟,且雙方《補充合同》已經約定租金順延到過戶當日,故反訴中祖思慧要求鐘瑞原、鐘旭東支付違約金以及騰退房屋、支付侵占涉案房屋賠償金無事實和法律依據,一審法院依法不予支持。由于鐘瑞原、鐘旭東確認其自2015年9月起由于祖思慧賬戶問題未能繳納租金,故鐘瑞原、鐘旭東應按每月26000元的標準自2015年9月起向祖思慧繳納租金至實際過戶之日止。

綜上,依據《中華人民共和國合同法》第八條、第六十條、第一百零七條、第一百一十四條第一款,《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款,《最高人民法院關于適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》第九十條之規定,判決:一、祖思慧繼續履行與鐘旭東之間的《二手房買賣合同》及《補充合同》內容,具體包括:1、鐘旭東應于判決生效后三十日內一次性向祖思慧支付購買深圳市南山區蛇口東角頭金世紀路半島城邦花園二期X棟XX(第XXXX號)的購房款1428萬元;2、祖思慧應于鐘旭東付清購房款之日起三個工作日內配合鐘旭東辦理深圳市南山區蛇口東角頭金世紀路半島城邦花園二期X棟XX(第XXXX號)登記至鐘旭東名下之手續,辦理產權轉移登記手續的相關稅費由鐘旭東依約承擔;3、祖思慧應于涉案房屋過戶至鐘旭東名下之日起七日內將深圳市南山區蛇口東角頭金世紀路半島城邦花園二期X棟XX(第XXXX號)交付給鐘旭東;二、祖思慧應于判決生效之日起十日內向鐘旭東支付違約金(按房屋成交價1428萬元的日萬分之五標準,自2015年11月4日起支付至判決確定的祖思慧應履行完畢義務之日止);三、鐘旭東應按每月26000元的標準自2015年9月起向祖思慧繳納租金至判決確定的祖思慧應履行完畢義務之日止;四、駁回鐘瑞原的全部訴訟請求;五、駁回鐘旭東的其他訴訟請求;六、駁回祖思慧的其他反訴請求。如當事人未按判決指定的期間履行給付金錢的義務,應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規定,加倍支付遲延履行期間的債務利息。本案本訴案件受理費121145.96元,保全費人民幣5000元,由祖思慧負擔;反訴受理費15084元,由祖思慧負擔14749元,由鐘旭東負擔335元。

經審理查明:一、鐘瑞原在向祖思慧交納租金時,共使用過尾號為2023、9660、6192的三個賬號。2014年3月2日祖思慧告知鐘瑞原租金匯款不是2023號賬戶,下個月匯到9660賬戶。2014年8月12日下午11:24,祖思慧拍攝尾號為6192的銀行卡并發送給鐘瑞原,告知如果租金入到2023賬戶,幫鐘瑞原網絡轉到6192賬戶。鐘瑞原答復其已記錄三個賬戶。

2015年10月17日,鐘瑞原向尾號為9660的賬戶匯入租金,因該賬戶已銷戶匯款被退回。鐘瑞原隨即通過微信向祖思慧告知賬戶無法匯入,要求再提供賬戶,祖思慧則答復稱“存折本子不都給你了”,并提供尾號為6192的賬號,鐘瑞原回復:“存折沒看到,是這個?!?/span>

2015年11月4日,鐘瑞原仍向尾號9660賬戶匯款2.6萬元,11月5日匯款定金50萬元,因該賬戶已銷戶,上述款項被退回。鐘瑞原于2015年11月16日提起訴訟。

二、祖思慧與崔燕智均系臺灣地區居民,為確定訟爭房產的夫妻財產性質,本院于2018年6月22日委托深圳市藍?,F代法律服務發展中心就以下問題出具法律意見書:1、在夫妻雙方于1992年1月6日結婚至今均為臺灣地區居民的情況下,該夫妻在婚姻關系存續期間各自取得或擁有的財產,應屬于夫妻雙方共有還是屬于各自所有?二、臺灣地區夫妻婚后購買的涉外不動產,登記在其中一方名下,但如果其家庭的絕大部分收入為另一方所得,夫妻雙方對此均無異議,并發表聲明一致認為該涉案房屋性質為夫妻共同共有。在此情形下,根據臺灣地區法律,能否認定涉案房屋的性質為其夫妻雙方共同共有,能否對抗案外第三人。

2018年10月12日,深圳市藍?,F代法律服務發展中心出具名陸法(2018)字第0905-1號法律查明意見書,關于第一個問題,結論為:1、首先須視該夫妻有無于結婚前或結婚后,以書面契約約定其夫妻財產制為“分別財產制”或是“共同財產制”。如有約定采“分別財產制”者,不論是婚前還是婚后財產,夫妻各自保有其財產的所有權,即夫妻在婚姻關系存續期間各自取得或擁有的財產,應屬于夫妻各自所有;如約定采“共同財產制”者,須先確認在婚姻關系存續期間取得或擁有財產是否屬于夫或妻的特有財產,如為特有財產即由夫妻各自保有其所有權;如非特有財產,則須依夫妻就共同財產范圍的約定進行判斷,如為共同財產的范圍,則由夫妻共同共有;若非為共同財產的范圍,則適用分別財產制的規定,由夫妻各自所有。若夫妻未以書面契約約定夫妻財產制,則適用“法定財產制”,依先行“民法親屬編”對于“法定財產制”的規定實行分別財產制精神,即夫妻之財產不論婚前或婚后財產,均應由夫妻各自所有,應屬于夫妻各自所有。如夫妻于婚姻關系存續中,曾改用不同的夫妻財產制,其財產所有權的歸屬問題,則依先后適用時的夫妻財產制有關規定予以認定。

關于第二個問題,結論為:根據臺灣地區法律規定,非僅單憑夫妻共同對于發表聲明即足認定涉案房屋的性質為夫妻雙方共同共有,須視其有無依“民法”第1007條、第1008-1條規定,已書面約定采“共同財產制”為其夫妻財產,或約定該涉外不動產為其夫妻共同共有,并依“民法”第1008條、“非訴事件法”第101條第1項至法院辦理登記;如于2005年8月5日前有住所或居所變更時,亦于變更后三個月內重為登記,如此方能將所約定涉案不動產為其夫妻雙方共同共有之事實,對抗案外第三人。

另查,最高人民法院于2015年8月27日以法【2015】250號作出《關于設立“港澳臺和外國法律查明研究基地”“港澳臺和外國法律查明基地”決定》,決定在深圳前海合作區人民法院和深圳市司法局支持設立的深圳市藍?,F代法律服務發展中心分別設立“最高人民法院港澳臺和外國法律查明研究基地”和“最高人民法院港澳臺和外國法律查明基地”,查明港澳臺和外國法律。

出具法律意見書的人員為劉陽明律師,系接受深圳市藍?,F代法律服務發展中心聘請的臺灣地區律師。該法律意見書已在臺灣地區臺北地方法院所屬民間公證人陳某事務所認證。亦經廣東省公證協會于2018年10月12日公證核驗。

三、本院對一審查明的其他事實予以確認。

本院認為,本案為房屋買賣合同糾紛。關于祖思慧上訴所稱祖思慧的配偶崔燕智對出售房屋不知情、不同意的問題,本院認為,因祖思慧、崔燕智均系臺灣地區居民,本案屬涉臺民事案件,根據《最高人民法院關于審理涉臺民商事案件法律適用問題的規定》第一條第二款的規定,應參照《中華人民共和國涉外民事關系法律適用法》第二十四條有關夫妻財產關系的規定,以確定準據法并進而認定涉案房屋是否系祖思慧、崔燕智的夫妻共有財產。因祖思慧、崔燕智未舉證證明其曾約定夫妻財產關系應適用何地法律,且雙方共同經常居所地亦非祖國大陸,參照《中華人民共和國涉外民事關系法律適用法》第二十四條關于“夫妻財產關系,當事人可以協議選擇適用一方當事人經常居所地法律、國籍國法律或者主要財產所在地法律。當事人沒有選擇的,適用共同經常居所地法律;沒有共同經常居所地的,適用共同國籍國法律”之規定,本案應適用臺灣地區法律確定涉案房屋是否為該二人共有財產。

祖思慧與崔燕智于1991年1月6日在臺灣地區結婚,訟爭房產登記在祖思慧名下,系在雙方夫妻婚姻關系存續期間所取得。按本院委托深圳市藍?,F代法律服務發展中心所作出的法律查明意見書內容,臺灣地區法律認為首先須視該夫妻有無于結婚前或結婚后,以書面契約約定其夫妻財產制為“分別財產制”或是“共同財產制”,如已書面約定采“共同財產制”或約定為其夫妻共同共有,應至臺灣地區法院辦理登記后方具有對抗他人的效力;若夫妻未以書面契約約定夫妻財產制,則適用“法定財產制”,即夫妻之財產不論婚前或婚后財產,均應由夫妻各自所有。本院認為,前述法律查明意見,由臺灣地區執業律師出具,其中詳細記載了臺灣法律內容及適用參考意見,并經兩岸公證機構證實出具人身份的真實性,本院予以采納參考。鑒于祖思慧、崔燕智不能提交其在臺灣地區法院登記的共有財產書面約定,本院認定訟爭房產應屬祖思慧單獨所有,其基于配偶對處分夫妻共有財產不同意、不知情所提出的不能繼續履行主張,本院不予支持。

關于本案雙方是否構成違約的問題。就祖思慧未履行贖樓義務是否構成違約的問題,根據雙方簽訂的房屋買賣合同約定,祖思慧應自行贖樓并在2014年12月15日之前完成贖樓并注銷抵押登記,雖然其后雙方又簽訂補充合同約定買方支付定金可延期至2015年11月15日前,但未就贖樓事項同時作出變更約定,祖思慧未在2014年12月15日之前完成贖樓并注銷抵押登記,已構成在先違約。雖然祖思慧主張贖樓亦應相應順延,但除其單方陳述外,并無證據證明鐘瑞原曾同意延期贖樓,根據《中華人民共和國合同法》第七十八條關于當事人對變更合同的約定不明確則視為未變更的規定,本院對其此項主張不予支持。

就鐘瑞原未履行付款義務是否構成違約的問題,本案雙方在買賣合同中僅于租金支付條款中記載了尾號為9660的賬號,雖未明確記載支付購房定金及首期款的賬號,但付款系買方的主要合同義務,在鐘瑞原向祖思慧支付租金的過程中,祖思慧已向其提供了尾號分別為2023、9660、6192的共三個賬號,雙方微信消息往來中鐘瑞原亦予確認。因鐘瑞原在本案中未舉證證明在2015年11月5日向9660賬號匯入定金被退回后,已要求祖思慧明確其他收款賬號,在雙方對于購房款沒有特別約定監管賬戶的情況下,鐘瑞原也未按其掌握的祖思慧其他賬號信息繼續支付,在本案中沒有證據顯示鐘瑞原確系因祖思慧未完成贖樓而行使抗辯權暫停支付房款的情況下,鐘瑞原亦已構成違約。

鑒于雙方均有違約行為,根據《中華人民共和國合同法》第一百二十條關于雙方違約應各自承擔違約責任的規定,本院對雙方主張的違約金請求均不予支持。依誠實信用原則,當事人在其自身違約的情況下亦無權以對方違約為由主張解除合同,本院對一審判決關于繼續履行合同的處理予以維持。根據雙方補充合同的約定,房屋先行交付后的租金付至過戶當日,鐘瑞原本案應付的租金亦應相應計至本案判決確定的過戶期限屆滿之日。雙方合同約定的4萬元“押金”已向祖思慧支付,鑒于合同對于押金系約定在2014年12月31日后自動轉為購房定金,故視為已付的購房款,鐘旭東應支付的剩余購房款為1424萬元(1428萬元-4萬元)。因涉案房屋已由鐘瑞原占用,無須再判令由祖思慧向鐘旭東交付。

綜上,祖思慧的上訴請求部分成立。依照《中華人民共和國合同法》第六十條、第一百零九條、第一百一十條、第一百二十條及《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第二項之規定,判決如下:

一、維持廣東省深圳市南山區人民法院(2015)深南法民三初字第1235號民事判決第四項;

二、撤銷廣東省深圳市南山區人民法院(2015)深南法民三初字第1235號民事判決第二、五、六項;

三、變更廣東省深圳市南山區人民法院(2015)深南法民三初字第1235號民事判決第一項為:祖思慧繼續履行分別于2014年1月14日、7月15日與鐘瑞原簽訂的《二手房買賣合同》、《補充合同》以及祖思慧與鐘瑞原、鐘旭東簽訂的《買房主體變更確認書》,具體包括:1、鐘旭東應于本判決生效后三十日內一次性向祖思慧支付購買深圳市南山區蛇口東角頭金世紀路半島城邦花園二期X棟XX(第XXXX號)的購房款1424萬元;2、祖思慧應于鐘旭東付清購房款之日起十個工作日內注銷房屋抵押并配合鐘旭東辦理深圳市南山區蛇口東角頭金世紀路半島城邦花園二期X棟XX(第XXXX號)房屋產權登記至鐘旭東名下之手續,辦理產權轉移登記手續的相關稅費由鐘旭東自行承擔。如祖思慧在前述期限屆滿后未注銷房屋抵押,鐘旭東可代祖思慧償還中國銀行股份有限公司深圳羅湖支行貸款并注銷抵押,代為償還的款項可抵扣應付購房款;

四、變更廣東省深圳市南山區人民法院(2015)深南法民三初字第1235號民事判決第三項為:鐘旭東應按每月26000元的標準自2015年9月起向祖思慧繳納租金至本判決確定的過戶期限屆滿之日止;

五、駁回鐘旭東其他訴訟請求;

六、駁回祖思慧其他反訴請求。

如當事人未按本判決指定的期間履行給付金錢的義務,應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規定,加倍支付遲延履行期間的債務利息。

一審案件本訴受理費121145.96元、保全費5000元,由鐘瑞原、鐘旭東負擔50458.38元,祖思慧負擔75687.58元;反訴受理費15084元,由鐘瑞原、鐘旭東負擔6033.6元,祖思慧負擔9050.4元;二審案件受理費121145.96元,由祖思慧負擔72687.58元,鐘瑞原、鐘旭東負擔48458.38元。鑒定費42000元,由祖思慧負擔。

本判決為終審判決。

審判長 唐    毅

審判員 曹    靜

審判員 張    睿

二〇一八年十二月二十九日

書記員 李開宇(兼)

附相關法條:

《中華人民共和國合同法》

第六十條當事人應當按照約定全面履行自己的義務。

當事人應當遵循誠實信用原則,根據合同的性質、目的和交易習慣履行通知、協助、保密等義務。

第一百零九條當事人一方未支付價款或者報酬的,對方可以要求其支付價款或者報酬。

第一百一十條當事人一方不履行非金錢債務或者履行非金錢債務不符合約定的,對方可以要求履行,但有下列情形之一的除外:

(一)法律上或者事實上不能履行;

(二)債務的標的不適于強制履行或者履行費用過高;

(三)債權人在合理期限內未要求履行。

第一百二十條當事人雙方都違反合同的,應當各自承擔相應的責任。

《中華人民共和國民事訴訟法》

第一百七十條第二審人民法院對上訴案件,經過審理,按照下列情形,分別處理:

(一)原判決、裁定認定事實清楚,適用法律正確的,以判決、裁定方式駁回上訴,維持原判決、裁定;

(二)原判決、裁定認定事實錯誤或者適用法律錯誤的,以判決、裁定方式依法改判、撤銷或者變更;

(三)原判決認定基本事實不清的,裁定撤銷原判決,發回原審人民法院重審,或者查清事實后改判;

(四)原判決遺漏當事人或者違法缺席判決等嚴重違反法定程序的,裁定撤銷原判決,發回原審人民法院重審。

原審人民法院對發回重審的案件作出判決后,當事人提起上訴的,第二審人民法院不得再次發回重審。


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